最近多くなってきたのが「相続したからどうしよう。売却した方がいいのか、活用した方がいいのか。でも物件の事については全くわからない。」という相談です。この不動産の売買は特に大きなお買い物なので、基本的に減点方式になります。売る以外に何か手立てはないかなと、実務的に動いてから考えるのも一つの手です。
その為にも、境界ははっきりしているのか、お隣さんとの合意はあるのか、土地の高低差、塀の所有権はどうだろうか、という目に見え易い部分から、水道管やガス管、道路の権利はどうだろうか等々、目に見え辛い部分の調査をしていくこともとても大切です。これらに問題があった場合、それを解決するのかしないのかではやはり売買金額に差が生じてしまいます。不動産の査定段階からある程度は予測できますが、実務を通して分かる事柄が多いのも不動産ならではです。
まずは自身の不動産がどういった状況にあるのかを知る事が重要です。時間を掛けてでも、それらを解決していくことがご納得される売買、もしくはその活用に繋がっていくと思っています。
不動産屋に相談しても意味があるのかな、でも専門家の前にちょっと気軽に相談してみたい。そんなお悩みからのご相談も増えてきたように思います。相続には様々なステージがあります。相続の前・後で取られる対策や対応も変わってきます。一概には言えないからこそ、お客様に合わせた解決方法が必要になります。
買取業を行う中で、この法的解決や予防はとても重要です。
弊社では税理士や司法書士、土地家屋調査士等の士業との提携を行い、土木や建築に係る様々な専門業の方々からの知見と共に、ワンストップでその対応をしています。
また弊社は宅建業者ですので、各種ご相談事には特に相談料というものは受け取っておりません。
遺贈をしたい（受けた）場合や相続権の確認、親せきにバレずに相続手続きを終わらせたい、家族信託と後見制度の違いなど、色々と込み入ったご相談事も対応させていただいております。
売却した場合の税金も、実は所有される不動産毎にとられる対応が異なってくる事もありますので、必要に応じて専門家のご紹介も致しております。
ご相談方法としては、お電話やご対面以外にも、LINEなどを使ったオンライン相談にも対応しておりますので、まずはお気軽にご相談いただければと思います。
相続には「正解」がなく、「納得」できることが正解と思っています。
ご家族の納得を探すために、時間を掛けてでもやれる事は実行していくべきだと実感していますので、士業等の専門的な目線と、買取屋の実務的な目線が、その一助になると思っています。
Q.
御社の強みはなんですか？ 
A.
弊社は通常の仲介会社ではなく、買取業から派生して仲介サービスを展開している会社になります。買取に相談される案件には様々な理由によって、結果としてそうなっている案件が多くあります。その理由を前もって解決する事で増やせる利益があるのであれば、それはお客様にとってもメリットのあることではと思っています。弊社ではそういった買取案件を創業から累計50件以上も取り組ませていただきました。勿論万能ではなく、ケースバイケースもありますが、そのノウハウが少しでもお客様のお力になれるのであればこれほど嬉しいことはございません。
Q.
土日も営業していますか？
A.
定休日は水・日曜日となっておりますが、事前にご連絡いただけましたら営業時間外も含めまして調整は可能です。また、代表が全ての相談や査定に対応しておりますので、事前にご予約をいただくことでスムーズにご案内が可能です。
Q.
どのエリアに対応していますか？
A.
基本的には日本全国どこでも対応していますが、代表の出身が神奈川県の川崎市で、世田谷区に住み始めてから20年超ということもあり、神奈川県央から東京の城南〜城西地区には土地勘もあり特に得意としています。実績ベースではこれらに加えて埼玉県は南部、千葉県ではベイエリア、事例の通り大阪などの関西地方、それ以外では北陸の福井県にもございます。
Q.
遠方に住んでいるのですが、相談できますか？
A.
もちろん問題ございません。弊社では24時間ご利用いただけるお問い合わせフォームや公式LINEをご用意しております。LINEを通じてオンライン相談もお受けしておりますので、いつでもご都合のよい時間にご連絡いただければと思います。
Q.
相談や査定には費用がかかりますか？
A.
弊社では、どんなご相談や査定にも無料で対応しています。売却活動や各種相談事を進めていく過程で、必要に応じて専門家の方々のご紹介もしておりますが、紹介しっぱなしではなく、ご要望がありましたらご一緒してお話を伺うことも行っております。専門家の方々にもこちらの要望をしっかり伝えて回答をしっかり得て、さらにそれを共有することはとても重要なことと認識しているためです。
Q.
査定にはどのくらい時間がかかりますか？
A.
物件の種類、規模などによって異なりますが、1週間程度で査定結果のお知らせができます。お急ぎの場合は机上査定となりますが最短翌営業日で対応させていただいております。お問い合わせ時に諸々ご相談いただければご対応させていただきます。
Q.
査定依頼をしたらその不動産屋に全てお願いしないといけませんか？
A.
全くその様なことはありません。査定はどのくらいで売れそうなのかを知るために行うもので、査定結果は不動産会社によってもバラバラです。ただ査定にはその不動産会社の考え方や色があります。ムリに高い査定額を提示する会社もあればそうでない現実的な目線の会社もあります。極端に高い査定額を提示してくる会社には注意した方がいいかもしれません。弊社は買取屋として、様々な査定目線をお伝えすることができます。査定結果を見て「売る」「やっぱり売らない」などの判断も全く問題ありません。
Q.
査定価格で売り出さないといけないのですか？
A.
必ずしも「査定価格」で売り出さないといけない訳ではありません。「査定価格」は周辺の相場やその物件の様々な評価をもとに、成約し易い価格として算出されています。その上でお客様の希望やご事情などを加味して「売出価格」を決めていくことが多いです。ただ査定価格を大きく上回る「売出価格」に設定すると、時間が掛かったり、その時間の経過とともに値段を下げていかざるを得なかったりする場合があります。どの程度で折り合いをつけるかは、置かれているご事情を重視するのが一般的です。
Q.
査定にも種類があるのですか？
A.
不動産会社が行う査定には主に2種類、「机上査定」と「訪問査定」があります。机上査定では近隣事例を基に金額を算出していき、実際に訪問する事でより正確に査定金額を落とし込んでいきます。机上査定で少し問題がありそうな部分を訪問することで確認をしたり、道路との高低差や境界の有無などを確認したりします。周辺地域の環境確認も含めて、その不動産を取り扱うにあたり様々な面から調査確認をしていきますので、より精度の高い査定が「訪問査定」となります。弊社ではその他にも不動産の各種評価なども調査していきます。
Q.
査定をいくつかの会社に依頼したら、その中から必ず選ばないといけませんか？
A.
査定はあくまで現時点での評価を調べるものですので、「売る」「売らない」の判断の参考になるとは思いますが、査定依頼をしたからといって必ず不動産会社を決めて売りに出さなければならないものではございません。それはお客様の置かれているご事情などからご決断されるもので、お客様のペースでなされるものと考えています。弊社では初回の査定依頼から実際に仲介を任されるのに最長8年の時間をかけられたお客様もいらっしゃいました。弊社ではそういったお客様のお気持ちや想いも大切にしたいと思っています。
Q.
マイホーム探しは複数の不動産会社に依頼した方がいいのですか？
A.
原則不動産会社は媒介契約（仲介契約）を締結すると、「レインズ」という不動産会社専用のポータルサイトの様なものに不動産情報を登録しなければなりませんので、基本的に一般的に売り出される物件の情報はどの不動産会社であっても情報共有しています。そのため、窓口を複数にする必要性はそれほどないと言えます。窓口を複数にすると、上記を理由に同じ物件の紹介連絡が入る可能性もあり、少し煩わしさを感じるかもしれません。
Q.
内見する際にはなにに気を付ければいいですか？
A.
室内の状況以外に、最寄り駅からの道順や歩きやすさや通行人の多さ、周辺にスーパーやコンビニなどがあるかどうか、ご家庭によっては保育園や幼稚園・小中学校などもそうですし医療施設の有無も気になるところです。マンションの場合は共用スペースから管理状態が見えてくる部分もありますし、ゴミ置き場の利用状況などは意外と参考になったりします。通風はだいたい良好だと思うのですが、窓を開けた際の騒音などは現地でよく確認したい点かもしれません。それ以外の細かな点では、住設機器の設置年月日なども確認したい部分です。
Q.
購入するために必要な諸経費にはどのようなものがあるのですか？
A.
主なところでは仲介手数料、所有権や抵当権などの登記費用、住宅ローンをご利用の場合は銀行へのローン事務手数料、併せて火災保険料などが必要になります。購入した後には不動産の取得税や固定資産税・都市計画税などが課税されます。この他にもマンションの場合には管理費・修繕積立金などが必要になります。目安としては購入金額の7～10％程度と言われています。
Q.
資金計画はどのように考えればいいのですか？
A.
一般的には月々支払えるローンの返済額から借り入れ可能額を割り出し、手持ち資金と合わせて算出していきます。ただ、不動産の購入に関してはどうしても早い者勝ちの側面もあるので、事前に金融機関などに住宅ローン借入額の相談をしておくなどの準備をしておくのも手です。先に金融機関に声がけしておくとより具体的に資金計画が練られますので、マイホーム探しに役立つと思っています。
Q.
住宅ローンを利用する際には、自分で金融機関に相談しなければなりませんか？
A.
一般的には不動産会社の担当にお任せできますが、昨今では情報の取り扱いもありますので、ご自身で行われるケースも増えてきています。インターネット銀行や社内融資などは基本的にご自身でお手続きいただくものになります。
Q.
物件が売れるまでの一般的な期間を教えてください
A.
ご相談されてから売却完了までの目安は、1ヶ月～1年です。ただ物件によって大きく異なる余地もありますので、できるだけ早く売れるよう、全力でサポートしていきます。実務的な部分でもサポートできるのは、弊社の強みでもあります。
Q.
同時に複数の不動産会社に相談したいのですが、問題ありませんか？
A.
特に問題ございません。複数の不動産会社に査定依頼や相談することで、売却を検討している不動産の査定額や適正値の判断がしやすくなると思います。ただ、あまりにも多くの不動産会社に相談すると、その後の対応が大変になる恐れがありますので、2～3社程度で留めておくのが無難だろうと思います。
Q.
媒介契約（仲介契約）には種類があるのですか？
A.
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれに特徴や対応が異なりますが、専属になるにつれて媒介契約の内容が厳しくなります。複数社と媒介契約を結べるのは一般媒介契約のみで、買主の制限が段階的に設けられていくのは専任または専属専任、など、それぞれに長短があります。
Q.
物件を売却する際は、必ず仲介業者を通さなければいけませんか？
A.
個人間で不動産の売買をすることはできます。ただ万が一、その取引で問題が生じたとしても個人間で解決しなければならない可能性があります。またその不動産に対する調査がどこまでなされるかもわかりません。どこまで調査されているか、そういった点でも様々な将来の訴訟リスクが残る可能性があります。
不動産会社に仲介を依頼するという事は、その様なリスクを省くと共に、仮に生じたとしてもその責を不動産会社にも負ってもらう目的もあります。これは仲介責任と呼ばれているもので、不動産会社の責務でもあります。不動産の売買には契約に伴う各種書類の作成、登記や税金のことなど、専門的な知識がなければ難しいことも多いので、安心して取引するためにも不動産業者へ依頼することをお勧めします。
Q.
売却を急いでいます。いい方法はありますか？
A.
売り急いでいるのであれば不動産買取の利用があります。不動産会社が直接買い取るので販売活動の手間もなく、短期間で現金化ができます。買取査定に幾つかの不動産会社を競わせるのが主流ですが、その数が多すぎると効果が薄くなりますので、ほどほどに調整するのが効果的です。一括査定より不動産会社に依頼すると、条件がより良くなる可能性もあります。
Q.
売却する際にリフォームは必要ですか？
A.
弊社としてはお勧めしておりません。購入後に買主様の好みに応じて、買主様がリフォームをされるケースが多いためです。ただ、物件の状態によっては、お部屋の整理整頓をして見栄えを少しでも良くするのも手です。キッチンや浴室などの水回りはとくに目につきやすい部分になるので、とくに念を入れてもよいと思います。ハウスクリーニング（リペア）やホームステージングなどプロの手を活用すると、より印象が良くなる場合もありますが、総じてあまりお気になされない方がいいと思っています。
Q.
マンションの売却を将来検討するかもしれません。なにかポイントや注意点はありますか？
A.
そのマンションの築年数や居住してからの年数にも対応は変わってきますが、基本的には室内をきれいに保つことが良いと思います。特に扉や戸などの建具はその年度によっては品番や仕様が変わることがあるため、あまり替えが効かないものとお考えいただいた方がいいと思います。汚れが目立つキッチンシンクは研磨が効果的な場合もありますし、グリルもしくはコンロは交換することもできますので、それなりの使い方でも問題ないことが多いです。浴室もハウスクリーニングなどで大分きれいにすることはできますが、総じて「きれいに保つ」を心がけるが最重要に思います。
Q.
戸建ての売却を検討しています。なにかポイントや注意点はありますか？
A.
家の状況を客観的に把握することが重要です。雨漏りやシロアリ被害などはないか、どこか劣化していないかなどを屋内外で確認することから始めてみるのがよいと思います。また住んでいる間に修繕やリフォームをした場所があれば書き出しておくのも重要です。それと同時に、敷地の境界をはっきりさせておくことも必要です。境界杭などがあるかどうか、エアコンの室外機や雨樋、樹木が隣家に越境していないかどうかも確認しておきたい部分です。なお、修繕費やリフォーム費は売却した際に経費として活用できますので、その請負契約書や領収書はしっかり保存しておくことをお勧めしています。
Q.
売却を周囲に知られたくありません
A.
不動産買取を利用すれば、ほぼ周囲に知られずに売却することができます。それ以外にも販売時に広告制限を設けることはできますので、広告やインターネットを使った一般的な販売活動は行わずに不動産会社が独自に保有する顧客へ、個別に販売活動を行う方法もあります。
Q.
住宅ローンがまだ残っていますが、住み替えできますか？
A.
可能です。ただ、一般的には売却した代金をローン残債の支払いに充てることでローンを完済し、抵当権を抹消していきます。売却金額よりローン残債の方が大きい場合、銀行等の抵当権者から抹消拒否をされるケースがありますが、それを含めて買い替えローンを利用できる場合もあります。また売却損が出た場合でも、住民税や所得税から売却損を控除できる優遇税制を利用できる場合もあります。
Q.
売却資金を使って、新居を購入したいのですが？
A.
「引渡猶予」という条件を使えばスムーズに住み替えができる場合があります。売却代金を受け取るのは不動産の引渡し時なので、代金を受け取ってから新居探しをして購入するとなると、その間の仮住まいが必要です。一般的に住み替えは、売却が決まったら次の住み替え先も決め、引き渡しを同じ時期にする事で売りと買いの決済（代金の支払い）を同時に行い、あらかじめ約しておいた「引渡猶予」の期間中にお引越しをするという方法が多く用いられています。なお、売却資金より高い・安い新居を購入したとしても、どちらでも買い換え特例が使える場合があります。
Q.
住み替えの場合、購入と売却はどちらを先にすればいいですか？
A.
同時並行が理想的ですが、新居を妥協せず選びたいのであれば「購入先行」、売却価格や売却条件を妥協せずに取引したいのであれば「売却先行」など、ポイントによって様々です。 弊社では「売却」活動を先行しつつ新居選びをしていく、「売却先行」をお勧めしています。
Q.
相続や離婚に伴う売却を検討していますが、相談には費用がかかりますか？
A.
法律が絡むようなご相談事でも、弊社では無料でお受けしています。ただ必要に応じて専門家の方々が必要になる場合もございますので、その場合には専門家のご紹介をしておりますが、こちらも前のご質問と同様に、ご要望がありましたらご一緒してお話を伺うことも行っております。これはお知り合いに専門家の方がいらっしゃる場合でも同様です。
Q.
地方に親から相続した一軒家を所有しており、売却するか賃貸にするか迷っています。
A.
将来的に再びその物件に自分や親族などが住む又は利用する予定があるのでしたら保有し続けるか賃貸にしてもいいと思います。ただ賃貸に出すなら、場合によっては簡易的でもリフォームが必要になることもありますし、空室のリスク、管理などの負担も生じます。地方も地域によってバラバラで、流通し易いところ、そうでないところがあり、売却を検討しても中々うまくいかないケースもあります。
近年、国の制度で不動産の国庫帰属制度が創設されましたので、それを検討するのも一手だと思います。ただしいくつか要件や注意点がありますので、不動産会社などにご相談されることをお勧めしております。
Q.
親から相続した物件について、今後住む予定がないのですが、どうしたらいいですか？
A.
前のご質問にも通じる話ですが、その物件の立地や不動産の種類によっては売却以外にも活かせる方法があるかも分かりません。しっかり査定や提案を受けてみるのをお勧めいたします。この提案内容は不動産会社によって異なる場合もありますので、幾つかの不動産会社に声を掛けてみるのも手です。
福井県の空き家を手掛けた際には様々な検討をした結果、売却の方針で進め、地元の事業者様に直接お声かけさせていただいてその方に引き取っていただいた事例もございます。
Q.
相続した実家の売却には、どのような手順が必要ですか？
A.
最初に「相続登記」をする必要があります。これにはまずは法定相続人を確定し、誰がどのくらい相続するのかを遺産分割協議によって決めていく行程が必要です。その後、遺産分割協議(書)の通りに不動産の名義を被相続人から相続人へ移します(相続登記をします)。実家の売却は、その相続人が行えます。
Q.
相続の前にできる相続対策は何があるのですか？
A.
「生前贈与」が一般的だと思われます。生前に行える贈与にもいくつか種類があり、そういったものを活用するのも手です。例えば「住宅取得等資金の贈与」「教育資金の贈与」などがあげられます。「相続時精算課税制度」は相続財産の先送りという面もあるので、注意が必要です。詳しい税務相談には専門家の方をご紹介しています。
Q.
「家族信託」や「成年後見人」とはなんですか？
A.
意思能力に対する対応と言えます。例えば認知症の方が行った不動産の売買契約があった場合、その家族に不服があれば「意思能力の欠如」を理由にその売買契約を無効とする訴えをすることができます。これは遺言書を書いた時期や遺贈を行った時期でも争えるものになりますので、遺言書があれば大丈夫、ということでもありません。「家族信託」や「成年後見」制度の活用は、当事者本人はもとより、その家族を守ることにもつながるもので、認知症になる前に行えることが「家族信託」、後に行えるのが「成年後見」制度とざっくりですが分類できます。成年後見制度の利用状況は近年増加傾向にあり、家族信託の利用率も同様の傾向にあります。
Q.
親戚が亡くなったのですが、相続人がいないようです。どうしたらいいですか？
A.
法定相続人は亡くなった方を基準に、その方の配偶者・子・親・兄弟姉妹が該当しますが、その方々がいない、もしくは全員が相続放棄をした場合に相続人がいない、となります。この場合、遺言書の有無を確認することと、特別縁故者がいるかどうかを確認することが重要です。どちらもいないとなると、家庭裁判所が相続財産管理人を選任しますが、その前に親戚に警察などから連絡がいくケースもあります。そのままにはしておけないということで、葬儀やお墓などの対応をされた場合、係る費用に関しては財産分与の申し立てを行えます。一連の流れは個人で行うこともできますし、弁護士に依頼することもできます。
Q.
まだ住宅ローンが残っていますが、離婚したので家を売却したいです
A.
離婚した際の不動産売却にはいくつか注意点があります。名義が単独か共有か、住み替え先はお互い確保されているか、などの確認は大変重要です。不動産の売却ということは、その不動産を明け渡すことになるからです。離婚となると相手方と連絡が取り辛いなどの感情的な弊害が起きやすいため、不動産会社など第三者が互いの間に入って調整した方がスムーズになる場合もあります。なお住宅ローンが残っている場合の注意点は前のご質問と同様になります。
Q.
任意売却とはなんですか？
A.
銀行等の金融機関の同意を得て売却をすることです。例えば住宅ローンを組んだご自宅を売却しようとしても、売却金額よりローン残債が大きい場合、原則金融機関はその売却を認めてくれません。その場合に、金融機関に任意売却の申し出をおこない、交渉を続けることで一定の条件は出てきますが合意できる場合があります。金融機関が保有する権利は抵当権なので、それを行使するには競売を行うしかありません。物件によっては競売でもいい値段になる場合はありますが、その手間と可能性を期待するのと、任意売却で一定の資金回収ができることを天秤にかけて、どちらがメリットあるかを計っているとも言えます。ただ任意売却は住宅ローンの滞納がスタートになるケースが多く、その時期と経過する日数によって差し押さえ手続きなどの状況が刻一刻と変わってきます。差し押さえの手続きが進んでしまうと任意売却もできなくなるので、早めの対策が必要です。
Q.
不動産のリースバックとはなんですか？
A.
リースバックとは、所有する不動産を事業者へ売却し、その事業者と賃貸借契約を締結することで、売却後もその不動産に住み続けることができるというサービスです。つまり売主が借主に、買主が貸主になります。売却するので纏まった資金が受け取れ、且つ同じ不動産に住み続けることができるとして、近年注目されているサービスでもあります。ただ、このリースバックに関するトラブル相談がここ数年で増加していると国民生活センターが宅建協会経由で注意の周知連絡をしているのも事実です。評価が出辛いので相場より低めの売買契約になった、又は賃貸借契約の更新を断られたなどの相談が増えてきている様です。リースバックは売買後の賃貸借契約を前提としている取引ですので、オーナーチェンジと同様、銀行からの評価が出辛いものがあります。場合によっては時価の6割～7割程度しか出ないこともあり、それをベースに売買価格が決まると買取査定よりも下回るケースも出てきます。賃貸借の方でも事業者によっては更新2回目3回目で賃料が上がった、立ち退き交渉に入られた、などの話もある様です。リースバックは売買契約と賃貸借契約を同時におこなう、少し複雑なサービスでもあるので、信頼できる事業者以外に、不動産会社を仲介にいれてしっかり契約書をお客様の希望に合う様にしていくなど、安全な取引になるようにしていくことが重要です。
Q.
不動産のリバースモーゲージとはなんですか？
A.
リバースモーゲージとは、自宅を担保に資金を借り入れ、毎月利息のみを支払いする借入手法のことです。元金は契約者が亡くなられた際に自宅を売却することで、一括で返済していきます。月々の支払いが利息のみとなるので、毎月の返済負担が少ないのが特徴です。ただ自宅売却が前提となりますので、パートナーがいらっしゃる場合には適さないかもしれませんし、売却金額が将来の不動産市況頼みという側面もあります。そのため、リバースモーゲージでは査定金額がリースバックと同様低めに設定されるケースがあり、注意が必要に思います。（相続人が返済することで、売却しなくても済む場合もあります。）
この度は弊社のホームページをご覧いただきありがとうございます。代表の皆川将平と申します。
弊社は東急東横線「自由が丘」駅から徒歩3分ほどの建物の3階にございます。エレベーターがございませんので、必要に応じて相談場所の変更も可能です。
当社は街の小さな不動産屋で、時々パートのおば様やおじ様にお手伝いにきてもらっている小規模経営でアットホームな会社です。私自身もこの世田谷区で暮らしはじめて20年以上たちました。この自由が丘の街で初めて仕事につき、子育て(中)し、生活してきました。人とのご縁を大切に、お客様にとって身近な不動産屋を目指しています。
買取業を10年以上続けているなかで、なぜ買取屋に様々な案件が集まってくるのだろうと考えたことがきっかけで、この些細なノウハウでも、お客様と事前に共有できればそのお客様にはもっと有益な結果を残せたのではないだろうかと考えるようになりました。ご売却でもご購入でも、ケースバイケースはあると思いますが、それが少しでも誰かのお手伝いになれば私も仕事として嬉しく思います。
事例の通り、首都圏以外に近畿圏にも相応のネットワークがございますので、何かの用事のついででも、不動産に関してはなんでもお気軽にご相談して頂けると嬉しいです。
| 会社名 | 株式会社EABリアルエステート |
|---|---|
| 代表取締役 | 皆川将平 |
| 設立日 | 平成25年11月12日 |
| 資本金 | 1000万円 |
| 所在地 | 〒152-0035 東京都目黒区自由が丘2-14-9 コーポ住吉301号 |
| TEL | 03-5726-9781 |
| FAX | 03-5726-9782 |
| 事業内容 |
●買取再販事業 ●売買仲介事業 ●不動産コンサルティング事業 |
| 許認可 | 東京都知事（3）第96217号 |
| 加入団体 |
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 |
| 適格請求書発行事業者登録番号 （インボイス制度） |
T4011101068368 |
